Come ottenere i permessi per eseguire lavori di ristrutturazione in condominio

Chiunque sa che per poter eseguire dei lavori edilizi bisogna dotarsi dei necessari permessi o autorizzazioni per poter iniziare gli interventi.

I permessi o le autorizzazioni sono distinte a seconda dell’importanza dell’intervento progettato.

Un fabbricato da costruire ex novo o da ristrutturare necessita del “permesso di costruire” una volta chiamato Licenza Edilizia; un intervento di manutenzione ordinaria o straordinaria senza interessare l’estetica o le strutture abbisognano dell’autorizzazione.

Solitamente il permesso di costruire, rilasciato dal Comune ed è a titolo oneroso, ossia prima del rilascio vengono calcolati gli importi degli oneri di costruzione e di urbanizzazione che il concessionario deve pagare e il cui importo è funzione degli standard applicativi per la zona urbanistica ove devono compiersi i lavori.

Interventi per la ristrutturazione di un immobile in condominio

Considerando i lavori di ristrutturazione di un immobile in condominio e volendo ad esempio ammodernare il fabbricato e/o un o più appartamenti ad esso collegati, è di primaria importanza stabilire il lavori da eseguirsi in maniera tale da conoscere quali permessi richiedere all’ente comunale.

In particolare la tipologia dei vari interventi è individuata all’art. 3 del T.U. 380/2001 che così li differenzia:

Interventi di manutenzione ordinaria: opere di finitura interna o esterna ad un appartamento o un edificio nella sua interezza, e riguardano lavori di pulizia e pitturazioni di facciate esterne, rifacimento di pavimentazioni, sostituzione infissi, sostituzione di pezzi igienici, lavori di mantenimento dell’efficienza degli impianti.
Interventi di manutenzione straordinaria: opere di importanza superiore con modifiche all’estetica del fabbricato o sostituzione e modifica di parti strutturali di un edificio, divisione di più ambienti o loro unione.
Interventi di restauro conservativo e risanamento delle parti ammalo rate e interventi di consolidamento anche strutturale per il mantenimento della staticità dell’immobile o sua messa in sicurezza.
Interventi di ristrutturazione edilizia con opere di demolizione e ricostruzione, di parti esterne all’edificio, tetti, verande, facciate, aperture di vani e finestre, demolizioni e ricostruzioni eseguite all’interno di appartamenti o magazzini o lavori mirati alla diversa destinazione d’uso.

Permessi per lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria

Per i lavori di manutenzione ordinaria, ad oggi, non è previsto il rilascio di alcun permesso o autorizzazione, ma in Italia le Regioni o i Comuni potrebbero aver previsto nei loro regolamenti una semplice comunicazione d’inizio lavori (C.I.L.).

Per i lavori di manutenzione straordinaria, invece, senza modifiche strutturali è obbligatorio la presentazione di un C.I.L.A. (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata), ossia una comunicazione redatta da un professionista abilitato con allegati gli elaborati descrittivi dell’intervento da effettuarsi, e la dichiarazione di conformità dei lavori progettati alle norme edilizie vigenti.

Per lavori prettamente interni, come rimozioni di tramezzi o apertura di una porta interna, sarà sufficiente la presentazione di una CILA che è autorizzativa sin dal momento della sua presentazione o deposito al Comune, con allegata la dichiarazione del tecnico circa i lavori da compiersi e la loro conformità ed è altresì necessario comunicare il nominativo dell’impresa con allegata la sua posizione di regolarità.

In alternativa bisogna presentare la S.C.I.A .(Segnalazione Certificata Inizio Attività) se i lavori interessano la manutenzione straordinaria o elementi strutturali dell’edificio o muri da abbattere; interventi di restauro e rinforzo delle parti strutturali dell’edificio; ristrutturazioni senza aumento di volumetria.

In questo caso i tempi si allungano dovendosi attendere il beneplacito dell’amministrazione comunale e degli enti sovra comunali (ex Genio Civile) a cui competono le autorizzazioni dal punto di vista della statica dell’edificio su progetto presentato da un tecnico abilitato.

Infine nel caso in cui la ristrutturazione preveda l’aumento di volumetrie, cambio di sagoma del fabbricato o cambio dell’estetica nelle sue linee fondamentali, modifiche della destinazione d’uso dell’immobile o di parte di esso, il “permesso di costruire” deve essere richiesto con allegato un progetto esecutivo redatto da un tecnico abilitato, e rilasciato dopo le procedure sopra descritte.